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14 de Junho de 2021

Os reflexos da decisão do STF que firmou entendimento sobre o momento correto para a exigibilidade do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI)

Jéssica Monteiro Nobre

Jus Petições, Advogado
Publicado por Jus Petições
há 3 meses

Em sessão do Plenário Virtual, realizada em 12/02/2021, o Supremo Tribunal Federal (STF) reafirmou, por unanimidade, jurisprudência dominante no sentido de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só pode ser efetivamente devido após a transferência da propriedade imobiliária, através de registro em cartório.

A tese do STF, agora com repercussão geral, foi fixada com a seguinte redação: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

A decisão proferida no RE 1.294.969, com repercussão geral, ocorreu após o Município de São Paulo questionar através de recurso interposto em face de decisão do TJSP qual seria o momento correto da incidência do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, alegando ter como fato gerador a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares.

O Código Civil já previa que a transferência da propriedade apenas ocorre com o registro da escritura ou do contrato de compra e venda do imóvel, de modo que o STF meramente reafirmou que o entendimento do TJSP está em sintonia não apenas com o Código Civil, mas também com diversas jurisprudências do Supremo, no sentido de que não se admite incidência do ITBI sobre bens que ainda não tenham sido transmitidos.

Ocorre que, ainda que STF já tivesse se manifestado acerca da exigibilidade do ITBI, a respeitável decisão não era cumprida pelos Oficiais de Registro de Imóveis de todo o país. Isto porque, o procedimento de alienação de um imóvel nos cartórios se inicia com a expedição do guia do ITBI para somente após o pagamento, lavrar-se a escritura de compra e venda, passando em seguida a efetuar o registro do imóvel.

O grande impasse acerca da decisão do STF e do exercício das atribuições dos cartórios se pauta no art. 28 da Lei nº 8.935/94 no qual dispõe que “os oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições…”.

Ora, se os oficiais de registro gozam de independência no exercício de suas atribuições, poderiam eles fundamentar seu próprio entendimento descumprindo decisão cuja repercussão geral foi fixada pelo STF?

Pois bem. Se os cartórios mudam de posicionamento e passam a cumprir o entendimento do STF, uma vez agora pautada em repercussão geral, permitirá resolver diversos casos de compra e venda de imóveis sem qualquer registro, por não possuir o adquirente, condições financeiras imediatas para arcar com os respectivos custos de registro público.

Por outro lado, a preocupação dos Municípios e Distrito Federal, competentes para o recolhimento do ITIBI, é no sentido de que com a decisão do STF, a arrecadação do imposto restaria prejudicada, uma vez que estimulará práticas adotadas para adiar o recolhimento do tributo, os chamados “contratos de gaveta”. Ou seja, haveria um queda significativa na arrecadação dos municípios, tendo em vista que, a depender do Município, a alíquota pode chegar em até 3% (três por cento) sobre o valor da transação imobiliária.

Assim, o que resta é aguardar quais serão os efeitos efetivos desta decisão no mercado imobiliário.

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